نخستین و قدرتمندترین پیشران، موج فزاینده مهاجرت اقلیمی و ورود سرمایه‌های سرگردان است. تشدید بحران آب، فرونشست زمین و آلودگی هوا در استان‌های فلات مرکزی و جنوب کشور، جریانی پرشتاب از تقاضای خرید ملک را به‌سمت نوار شمالی روانه کرد. گلستان به دلیل اقلیم مساعد و قیمت‌هایی که در گذشته اقتصادی‌تر از مازندران و گیلان برآورد می‌شد، به مقصدی استراتژیک برای سرمایه‌گذاران غیربومی بدل گشت؛ تقاضایی با قدرت نقدینگی بالا که تعادل سنتی بازار محلی را به‌هم ریخت و مسکن را از کالای مصرفی به ابزار اصلی حفظ ارزش دارایی تبدیل کرد. شهرهای عمده گلستان، به‌ویژه گرگان، میان کمربند سبز البرز در جنوب و اراضی حاصلخیز کشاورزی در شمال محاصره شده‌اند. قوانین سخت‌گیرانه اما ضروری در عدم تغییر کاربری اراضی ملی و کشاورزی، عملاً امکان الحاق زمین‌های جدید به محدوده شهرها را سلب کرده است. این کمبود شدید پهنه‌های ساخت‌پذیر، به انفجار قیمت زمین در بافت شهری انجامیده و سهم زمین را در قیمت نهایی هر مترمربع بنا به شکل نامتعارفی بالا برده است.
جهش سرسام‌آور هزینه‌های ساخت‌وساز همگام با کندی طرح‌های حمایتی مسکن مولفه دیگر افزایش قیمت است. افزایش قیمت مصالح بنیادین مانند فولاد، سیمان و دستمزد نیروی ماهر، حاشیه سود سازندگان واقعی را کاهش داده و در مقابل، تأخیر در اجرای پروژه‌های دولتی نظیر نهضت ملی مسکن، فنر تقاضای انباشته را فشرده‌تر ساخته است. در غیاب عرضه مکفی، فضا برای جولان دلالان و افزایش هیجانی قیمت‌ها مهیا شده است. پیامد روشن این وضعیت، خروج دهک‌های مصرفی بومی از چرخه خرید، گسترش ناخواسته حاشیه‌نشینی در دشت‌های پیرامونی و رکوردشکنی اجاره‌بها بوده است. مهار این دومینو مستلزم سه گام فوری است: به‌کارگیری ابزارهای مالیاتی بازدارنده بر سوداگری املاک، بازنگری هوشمندانه در طرح‌های تفصیلی و بافت‌های فرسوده، و سرعت‌بخشی به تحویل مسکن حمایتی؛ در غیر این صورت، رویای خانه‌دار شدن در گلستان برای مردم بومی به‌طور کامل به تاریخ خواهد پیوست.
افزایش چند برابری قیمت تمام شده ساخت مسکن
مهران فدوی، رئیس انجمن انبوه‌سازان گلستان با بیان اینکه هدف سازندگان باید حفظ حقوق مصرف‌کنندگان و کاهش فشار هزینه‌ای بر خریداران باشد، اظهار کرد: در یک سال گذشته هزینه‌های ساخت به شکل محسوسی افزایش یافته و این افزایش تنها محدود به یک بخش نیست، بلکه دستمزد کارگران، هزینه‌های خدمات، ایاب‌وذهاب، مواد اولیه و مصالح ساختمانی را شامل می‌شود. وی یکی دیگر از عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن را محدودیت زمین در شهر گرگان دانست و گفت: گرگان شهری مهاجرپذیر است و برخلاف برخی نقاط استان که با کاهش جمعیت مواجه هستند، همچنان با تقاضای مسکن مواجه است.
فدوی با تأکید بر ضرورت استفاده بهینه از زمین شهری بیان کرد: اگر قرار است قیمت مسکن برای مصرف‌کننده کاهش پیدا کند، باید مسئله زمین و نحوه استفاده از آن به‌صورت جدی بررسی شود.
رئیس انجمن انبوه‌سازان گلستان، بلندمرتبه‌سازی را یکی از راهکارهای قابل بررسی برای استفاده بهتر از زمین در گرگان عنوان کرد و گفت: با توجه به محدودیت توسعه افقی شهر و هزینه بالای ایجاد زیرساخت‌های جدید، باید به توسعه عمودی شهر توجه بیشتری شود.
فدوی افزود: وقتی تراکم ساخت افزایش پیدا می‌کند، هزینه زمین بین متراژ بیشتری از بنا تقسیم می‌شود و سهم زمین در قیمت تمام‌شده هر مترمربع کاهش می‌یابد. بنابراین افزایش منطقی تراکم در نقاطی که زیرساخت و ظرفیت لازم را دارند، می‌تواند در کاهش هزینه تمام‌شده ساخت مؤثر باشد.
بلندمرتبه‌سازی باید بر اساس مطالعات کارشناسی انجام شود
وی با اشاره به تجربه برخی شهرهای بزرگ دنیا تصریح کرد: بلندمرتبه‌سازی باید بر اساس مطالعات کارشناسی، ظرفیت معابر، دسترسی‌ها، شبکه حمل‌ونقل و زیرساخت‌های شهری انجام شود و نمی‌توان بدون توجه به این الزامات صرفاً ارتفاع ساختمان‌ها را افزایش داد.
فدوی افزود: وقتی پروژه به دلیل شرایط خارج از اختیار سازنده متوقف می‌شود، باید درباره مدت قراردادها و مهلت‌های قانونی مربوط به پروانه‌های ساختمانی و قراردادهای تخصصی نیز تصمیم‌گیری شود تا زمان توقف پروژه به ضرر سازنده محاسبه نشود.
وی در ادامه از وقفه چندماهه در برگزاری جلسات کمیسیون ماده ۵ انتقاد کرد و گفت: بسیاری از سازندگان و مالکان بر اساس ضوابط و تراکم‌های مورد انتظار، قراردادهایی منعقد کرده‌اند، اما برخی پرونده‌ها چند ماه است در انتظار تعیین تکلیف باقی مانده‌اند.
فدوی بیان کرد: وقتی یک پروژه بر مبنای مجوز و تراکم مشخص تعریف و برای آن قراردادهای مالی منعقد می‌شود، توقف چندماهه پرونده می‌تواند خسارت قابل توجهی به سازنده و مالک وارد کند و حتی ادامه پروژه را با مشکل مواجه سازد.
وی با تأکید بر اینکه مجموعه فعالان ساخت‌وساز باید به دنبال حفظ حقوق مصرف‌کننده باشند، گفت: اگر هدف، کاهش قیمت مسکن است، نمی‌توان تنها یک عامل را مورد توجه قرار داد؛ بلکه باید هزینه زمین، تراکم، تغییر کاربری، قیمت مصالح، دستمزد، فرآیند صدور مجوز و زمان اجرای پروژه همزمان بررسی شود.
رئیس انجمن انبوه‌سازان گلستان با تأکید بر ضرورت حمایت از سازندگان در چارچوب قانون گفت: انتظار ما این است که مدیران استانی و دستگاه‌های مرتبط، مشکلات این بخش را صرفاً به عنوان مطالبه سازندگان نبینند، بلکه آن را بخشی از مسئله تأمین مسکن برای مردم بدانند؛ چراکه کاهش موانع ساخت‌وساز می‌تواند به افزایش عرضه و کنترل هزینه تمام‌شده مسکن کمک کند.
